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연구의 배경 및 목적
최근 들어, 주택시장이 불안정해짐에 따라 주택을 투자가치 아닌 소요로만 인정하려는 움직임이 있지만 자본주의 시장에서 주택은 여전히 투자재의 일환이다. 주택의 소유기간을 변화시키는 근본적인 원인은 미래의 투자가치에 대한 예측에 있다고 볼 수 있으며, 효용극대화 측면에서 볼 때, 주택의 미래 투자가치는 주택의 소유기간에 여전히 큰 영향을 미치는 요인이다.
주택의 투자가치를 결정하는 요인들은 다양하며, 소유기간에 영향을 미치는 요인들은 지역의 특성과 그 점유형태에 따라 차이가 있을 수 있다. 따라서 본 연구에서는 소유와 거주가 동일한 경우와 다른 경우에 대한 소유기간의 차이를 분석하고, 그 외 공간적 특성과 정부정책, 그리고 다양한 요인들에 의한 소유회전율의 변화를 예측함으로서, 과거에 분석되지 못했던 주택시장의 메커니즘을 밝혀내고, 정책결정자들에게 새로운 함의를 제공하고자 한다.
연구요약
지금까지의 국내외의 연구에서는 주택구입후 소유자들의 주거소비 행태, 특히, 주택의 소유기간을 결정하는 요인에 관한 연구결과는 그다지 많지 않으며, 소수의 학자들에 의해서만 진행되어왔다. 거주기간에 관한 연구결과 역시 거주자가 곧 주택의 소유자임을 전제한 연구이므로, 본 연구는 소유자와 거주자가 다른 상황을 설정하고 소유자와 거주자가 같은 경우와 비교 분석함으로서 기존 연구와의 차별성을 가진다고 할 수 있다.
본 연구의 분석틀은 Cox Proportional Hazard Model(CPHM: Cox and Oakes, 1984)이며, 등기부등본과 폐쇄등기부등본의 조사와 GIS분석을 통해 구축된 기본DB를 바탕으로 각 변수들을 분석에 적합한 형태로서 변환시키거나 서로 다른 변수들의 비율 등을 통해 새로운 변수들을 생성하였다. 변수들의 형태는 크게 대상 또는 소유지역, 그리고 정부의 정책성향 또는택지개발에 따른 구분 등을 변수, 소유자의 경제사회학적 특성 또는 대상 APT의 특성을 나타내는 변수, 그리고 대상 APT를 중심으로 하는 각 시설별 물리적 접근성을 나타내는 변수로 구분된다.
모형분석 결과, 소유형태에 따른 회전율의 경우, 대상 APT에 거주하는 것에 비해 타 지역에 거주하면서 대상 APT를 임대를 놓는 경우에 주택의 소유회전율이 큰 것으로 나타났다. 소유와 거주가 일치하지 않을 경우에는 공간적, 경제적 제약이 적은 관계로 주택을 팔고자 할때 쉽게 팔 수 있기 때문이다. 대상 APT의 입지가 신시가지, 구시가지에 따른 변화를 살펴보면, 신시가지에 거주할 때 소유회전율이 낮은 것으로 나타났다. 이는 주택의 규모와 매입가격, 가격상승률, 대출부담 등 대상 APT의 기본적인 특성에 따라 변화되는 것임을 알 수 있다. 소유자의 입지에 따른 변화는 성남, 안양의 구시가지에 소유자가 거주하는 경우에 소유회전율이 낮은 것으로 나타났는데, 이는 대상지역의 경우, 소유자와 거주자가 동일한 경우가 상대적으로 많으며, 대상 지역의 주변에 거주할 경우, 그 지역에 대한 선호도가 크고, 구시가지의 특성에 따른 kinship이 작용했기 때문으로 풀이된다. 정부의 부동산 규제가 클 경우, 경제적?제도적 제약에 의해 주택의 소유 회전율이 낮은 것으로 분석되었다. 택지개발에 따른 변화는 준공된 시점으로부터 2년 내 주택을 매입하는 경우, 택지개발과 무관하게 구입하는 경우에 비해 주택의 소유 회전율이 큰 것으로 나타나 전매제한이 시장의 안정에 기여하고 있음을 보여준다. 주택의 구입연령을 초, 중, 후기로 분류했을 때, 초기에 주택을 매입하는 소유주들은 중기의 소유주에 비해 짧은 기간 주택을 보유하고 있는 것으로 분석되었다. 주택의 규모와 가격적인 측면에 의해 시장에서 매매될 확률이 크기 때문으로 해석될 수 있으며, 한편으로는 규모와 가격 측면에서 연령에 따른 필터링이 일어남을 입증하는 결과이다. 성별에 따른 거주기간은 여성 소유주가 공동 소유주에 비해 빠른 주택 소유회전율을 가지고 있는 것으로 나타났는데, 이는 가구규모가 작고 이동성이 크기 때문으로 해석될 수 있다. 면적이 클수록 거래가 어렵다는 것으로 분석되었으며, 주택 매입가격에 대한 대출비율이 공간적 이동성을 제약하여 주택의 소유 회전율을 저하시키으로 나타났다. 또한 주택이 오래될수록 재개발 또는 재건축에 대한 기대감으로 수요가 많아 회전율이 높은 것으로 나타났다. 전철역, 고속도로 IC, 초?중교에 대한 접근성이 좋을수록 물리적환경의 매력도에 의해 거래가 활성화되는 것으로 나타났으며, 이에 반해 상가에 인접할 경우, 주택매매가 잘 이루어지지 않은 것으로 파악되었다. 모형을 종합한 결과, 소유형태, 정부의 정책성향, 대출비율, 택지개발시기의 순으로 설명력이 높았다. 소유와 주거가 다른 경우에는 주택의 회전율이 소유와 주거가 동일한 경우에 비해 높은것으로 나타나, 두 경우에 분명한 차이가 존재한다는 것을 보여주고 있다.
결론 및 정책건의
정부는 시장의 자율기능을 회복시키기 위한 노력을 기울이되, 인내를 가지고 단계적으로 남용된 규제를 풀어나가야 하며, 무엇보다도 시장의 거래주체를 늘리기 위해 실수요자들이 주택시장에 접근할 수 있는 기회를 제공해야 한다. 각 지역정부의 경우, 지역 환경의 매력도를 증진시키기 위한 독창적인 아이디어를 가지고 지역을 개발해나가야 하며, 세수확보를 위한 상업지역의 활성화보다는 학교, 학원, 교통인프라 등에 대한 고급화 및 접근성 확보를 위해 노력해야 한다.
현재의 침체된 주택시장에서 규제완화는 필요하지만, 중?장기적인 주택시장의 안정을 위해주의를 기울일 필요가 있다. 첫째, 전매제한은 투기적 수요와 실수요를 구분할 수 있는 효율적 방안으로 나타나, 이를 급격히 완화시키는 것은 위험하다. 단, 너무 과도한 전매제한은 생애주기에 따라 주택을 필터링하는 과정을 제한하는 결과를 초래할 수 있으므로, 완화는 하되초기의 전매제한은 제한해야 한다. 둘째, 현재와 같이 노령인구가 늘어나고 출산이 줄어드는 시대적 흐름에서 건설업체들의 이익을 보장하기 위해 소형평형 의무비율을 축소한다면 수요와 공급 간의 괴리가 발생할 것은 자명한 사실이다. 단, 지역과 장소에 따라서는 이러한 의무를 차별화시켜 적용할 필요가 있다. 마지막으로, 커뮤니티 내에서의 유대관계가 시장을 안정시킬수 있는 요인이라고 전제할 때, 거주지역에서 주택을 구입할 경우, 우선분양권의 확대, 이자 및 세금에 대한 우대를 통해 주택시장의 안정을 유지하도록 유도해야 한다.
Based on consumer utility theory, a substantial reason for owning a property is expectation for increasing future investment value. The investment value of a property is determined by various factors, and the home ownership duration can be differentiated by its regional characteristics and the purpose of occupancy. In the previous studies, it is hard to find a piece of work that seeks determinants of home ownership duration separating ownership and dwelling status.
In this research, the factors affecting home ownership duration are explored using the Cox proportional hazard model which is a kind of survival model. In Chapter 2, theoretical backgrounds about determinants of home ownership duration are delineated. In Chapter 3, examples of domestic and foreign housing market trends and the policies are explored. In Chapter 4 and 5, the processes of database construction and the modeling results are explained. In Chapter 6, model implications and policy suggestions are provided.
Several useful empirical results are obtained. As one of the most important results, ownership turnover rate by purpose of housing occupancy is faster in case that the owner is living in a different house. Since there is little spatial and economic constraint, the owner can sell his property easier. The turnover rate of a property in old town compared to that in new town is turned out to be faster. Bigger property size, and higher loan to value ratio and price increasing rate may restrict trading of the property in new town. If an owner of a property is living in old town, he tends to sell another property slower. In this case, the owner tends to be living in the same region in which property he owns, so kinship or community favor may attract do so. Housing regulations by government may lead to slower ownership turnover rate, and the owner who purchases a house in the early period of housing development, tend to sell his property faster. Addition to this, impacts of several individual characteristics, and physical and natural environments, on property ownership duration are fully explored throughout the model.
최근 들어, 주택시장이 불안정해짐에 따라 주택을 투자가치 아닌 소요로만 인정하려는 움직임이 있지만 자본주의 시장에서 주택은 여전히 투자재의 일환이다. 주택의 소유기간을 변화시키는 근본적인 원인은 미래의 투자가치에 대한 예측에 있다고 볼 수 있으며, 효용극대화 측면에서 볼 때, 주택의 미래 투자가치는 주택의 소유기간에 여전히 큰 영향을 미치는 요인이다.
주택의 투자가치를 결정하는 요인들은 다양하며, 소유기간에 영향을 미치는 요인들은 지역의 특성과 그 점유형태에 따라 차이가 있을 수 있다. 따라서 본 연구에서는 소유와 거주가 동일한 경우와 다른 경우에 대한 소유기간의 차이를 분석하고, 그 외 공간적 특성과 정부정책, 그리고 다양한 요인들에 의한 소유회전율의 변화를 예측함으로서, 과거에 분석되지 못했던 주택시장의 메커니즘을 밝혀내고, 정책결정자들에게 새로운 함의를 제공하고자 한다.
연구요약
지금까지의 국내외의 연구에서는 주택구입후 소유자들의 주거소비 행태, 특히, 주택의 소유기간을 결정하는 요인에 관한 연구결과는 그다지 많지 않으며, 소수의 학자들에 의해서만 진행되어왔다. 거주기간에 관한 연구결과 역시 거주자가 곧 주택의 소유자임을 전제한 연구이므로, 본 연구는 소유자와 거주자가 다른 상황을 설정하고 소유자와 거주자가 같은 경우와 비교 분석함으로서 기존 연구와의 차별성을 가진다고 할 수 있다.
본 연구의 분석틀은 Cox Proportional Hazard Model(CPHM: Cox and Oakes, 1984)이며, 등기부등본과 폐쇄등기부등본의 조사와 GIS분석을 통해 구축된 기본DB를 바탕으로 각 변수들을 분석에 적합한 형태로서 변환시키거나 서로 다른 변수들의 비율 등을 통해 새로운 변수들을 생성하였다. 변수들의 형태는 크게 대상 또는 소유지역, 그리고 정부의 정책성향 또는택지개발에 따른 구분 등을 변수, 소유자의 경제사회학적 특성 또는 대상 APT의 특성을 나타내는 변수, 그리고 대상 APT를 중심으로 하는 각 시설별 물리적 접근성을 나타내는 변수로 구분된다.
모형분석 결과, 소유형태에 따른 회전율의 경우, 대상 APT에 거주하는 것에 비해 타 지역에 거주하면서 대상 APT를 임대를 놓는 경우에 주택의 소유회전율이 큰 것으로 나타났다. 소유와 거주가 일치하지 않을 경우에는 공간적, 경제적 제약이 적은 관계로 주택을 팔고자 할때 쉽게 팔 수 있기 때문이다. 대상 APT의 입지가 신시가지, 구시가지에 따른 변화를 살펴보면, 신시가지에 거주할 때 소유회전율이 낮은 것으로 나타났다. 이는 주택의 규모와 매입가격, 가격상승률, 대출부담 등 대상 APT의 기본적인 특성에 따라 변화되는 것임을 알 수 있다. 소유자의 입지에 따른 변화는 성남, 안양의 구시가지에 소유자가 거주하는 경우에 소유회전율이 낮은 것으로 나타났는데, 이는 대상지역의 경우, 소유자와 거주자가 동일한 경우가 상대적으로 많으며, 대상 지역의 주변에 거주할 경우, 그 지역에 대한 선호도가 크고, 구시가지의 특성에 따른 kinship이 작용했기 때문으로 풀이된다. 정부의 부동산 규제가 클 경우, 경제적?제도적 제약에 의해 주택의 소유 회전율이 낮은 것으로 분석되었다. 택지개발에 따른 변화는 준공된 시점으로부터 2년 내 주택을 매입하는 경우, 택지개발과 무관하게 구입하는 경우에 비해 주택의 소유 회전율이 큰 것으로 나타나 전매제한이 시장의 안정에 기여하고 있음을 보여준다. 주택의 구입연령을 초, 중, 후기로 분류했을 때, 초기에 주택을 매입하는 소유주들은 중기의 소유주에 비해 짧은 기간 주택을 보유하고 있는 것으로 분석되었다. 주택의 규모와 가격적인 측면에 의해 시장에서 매매될 확률이 크기 때문으로 해석될 수 있으며, 한편으로는 규모와 가격 측면에서 연령에 따른 필터링이 일어남을 입증하는 결과이다. 성별에 따른 거주기간은 여성 소유주가 공동 소유주에 비해 빠른 주택 소유회전율을 가지고 있는 것으로 나타났는데, 이는 가구규모가 작고 이동성이 크기 때문으로 해석될 수 있다. 면적이 클수록 거래가 어렵다는 것으로 분석되었으며, 주택 매입가격에 대한 대출비율이 공간적 이동성을 제약하여 주택의 소유 회전율을 저하시키으로 나타났다. 또한 주택이 오래될수록 재개발 또는 재건축에 대한 기대감으로 수요가 많아 회전율이 높은 것으로 나타났다. 전철역, 고속도로 IC, 초?중교에 대한 접근성이 좋을수록 물리적환경의 매력도에 의해 거래가 활성화되는 것으로 나타났으며, 이에 반해 상가에 인접할 경우, 주택매매가 잘 이루어지지 않은 것으로 파악되었다. 모형을 종합한 결과, 소유형태, 정부의 정책성향, 대출비율, 택지개발시기의 순으로 설명력이 높았다. 소유와 주거가 다른 경우에는 주택의 회전율이 소유와 주거가 동일한 경우에 비해 높은것으로 나타나, 두 경우에 분명한 차이가 존재한다는 것을 보여주고 있다.
결론 및 정책건의
정부는 시장의 자율기능을 회복시키기 위한 노력을 기울이되, 인내를 가지고 단계적으로 남용된 규제를 풀어나가야 하며, 무엇보다도 시장의 거래주체를 늘리기 위해 실수요자들이 주택시장에 접근할 수 있는 기회를 제공해야 한다. 각 지역정부의 경우, 지역 환경의 매력도를 증진시키기 위한 독창적인 아이디어를 가지고 지역을 개발해나가야 하며, 세수확보를 위한 상업지역의 활성화보다는 학교, 학원, 교통인프라 등에 대한 고급화 및 접근성 확보를 위해 노력해야 한다.
현재의 침체된 주택시장에서 규제완화는 필요하지만, 중?장기적인 주택시장의 안정을 위해주의를 기울일 필요가 있다. 첫째, 전매제한은 투기적 수요와 실수요를 구분할 수 있는 효율적 방안으로 나타나, 이를 급격히 완화시키는 것은 위험하다. 단, 너무 과도한 전매제한은 생애주기에 따라 주택을 필터링하는 과정을 제한하는 결과를 초래할 수 있으므로, 완화는 하되초기의 전매제한은 제한해야 한다. 둘째, 현재와 같이 노령인구가 늘어나고 출산이 줄어드는 시대적 흐름에서 건설업체들의 이익을 보장하기 위해 소형평형 의무비율을 축소한다면 수요와 공급 간의 괴리가 발생할 것은 자명한 사실이다. 단, 지역과 장소에 따라서는 이러한 의무를 차별화시켜 적용할 필요가 있다. 마지막으로, 커뮤니티 내에서의 유대관계가 시장을 안정시킬수 있는 요인이라고 전제할 때, 거주지역에서 주택을 구입할 경우, 우선분양권의 확대, 이자 및 세금에 대한 우대를 통해 주택시장의 안정을 유지하도록 유도해야 한다.
Based on consumer utility theory, a substantial reason for owning a property is expectation for increasing future investment value. The investment value of a property is determined by various factors, and the home ownership duration can be differentiated by its regional characteristics and the purpose of occupancy. In the previous studies, it is hard to find a piece of work that seeks determinants of home ownership duration separating ownership and dwelling status.
In this research, the factors affecting home ownership duration are explored using the Cox proportional hazard model which is a kind of survival model. In Chapter 2, theoretical backgrounds about determinants of home ownership duration are delineated. In Chapter 3, examples of domestic and foreign housing market trends and the policies are explored. In Chapter 4 and 5, the processes of database construction and the modeling results are explained. In Chapter 6, model implications and policy suggestions are provided.
Several useful empirical results are obtained. As one of the most important results, ownership turnover rate by purpose of housing occupancy is faster in case that the owner is living in a different house. Since there is little spatial and economic constraint, the owner can sell his property easier. The turnover rate of a property in old town compared to that in new town is turned out to be faster. Bigger property size, and higher loan to value ratio and price increasing rate may restrict trading of the property in new town. If an owner of a property is living in old town, he tends to sell another property slower. In this case, the owner tends to be living in the same region in which property he owns, so kinship or community favor may attract do so. Housing regulations by government may lead to slower ownership turnover rate, and the owner who purchases a house in the early period of housing development, tend to sell his property faster. Addition to this, impacts of several individual characteristics, and physical and natural environments, on property ownership duration are fully explored throughout the model.
목차
제1장 서론
제2장 주택 소유기간 결정요인에 관한 이론적 검토
제3장 국내ㆍ외 주택시장의 변화에 관한 고찰
제4장 DB 구축 및 기초분석
제5장 주택소유기간 결정요인 분석
제6장 결론 및 정책제언
참고문헌
부록
ABSTRACT
연구요약
머리말
참고문헌 (0)
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