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상가건물임대차보호법은 민법의 특별법인 주택임대차보호법과 그 성격을 같이 하여 경제적·사회적 약자인 영세한 상가건물임차인을 보호하기 위하여 2002년 11월부터 시행을 하고 있다. 상가건물임대차보호법은 주택이외의 모든 건물의 임대차에 대하여 적용되는 것이 아니고 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되며 대통령령이 정하는 일정한 보증금액의 범위내의 임대차에 한하여 적용된다. 또한 대항력은 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 의한 사업자등록을 신청한 때에 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 갖으며 우선변제권을 인정받는다. 그러나 시행초기부터 많은 잡음이 끊이질 않았던 상가건물임대차보호법은 본래의 입법취지에서 벗어나 적용대상과 관련하여 임대인과 임차인의 임대차분쟁의 급증과 주택임대차보호법을 차용한 환산보증금제도로 인한 적용 범위 축소로 주요 도심·상권의 상가 세입자 대다수가 동법의 적용대상에서 제외되는 문제점이 발생하는 것이 현실이다. 최근의 외국의 입법례를 보면 상가건물임대차의 경우에 계약자유의 원칙으로 회귀하고 있는 실정에 있다. 우리나라의 경우처럼 특별법으로 정한다면 영세상인의 영업활동을 보호하는데 역점을 두어야 할 테데 실제적으로 영세상인이란 상가의 규모나 구조, 임차 형태가 가지각색이고 지역과 건물에 따라 임차액이 크게 차이가 나기 때문에 상가나 보증금의 액수를 기준으로 영세상인의 범위를 정하기가 곤란하다. 특히 상가건물임대차의 경우는 상행위를 목적으로 건물을 임대차하는 것이 때문에 순수한 민법상의 사적 자치의 원칙과 상법상의 특정인 신속·정확과 거래안정을 동시에 추구해야 하며, 상가건물임대차의 경우 경제적 약자인 임차인을 어느 정도 보호해 주는 것이 입법적으로 타당한지 살펴볼 필요가 있다. 본고는 여러 문제점을 안고 있는 우리나라의 상가건물임대차법과 선진국의 상가 임대차법을 비교·검토를 한 후, 이를 통해서 우리나라의 상가건물임대차법이 개선해야 할 부분을 지적함으로써 향후 본법개정시 참고하도록 하는데 의의가 있다.
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