주거권 보장의 관점에서 최저주거기준에 대한 행정법적 연구

임성훈

doi:10.35979/ALJ.2021.11.65.175

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자료유형: 학술저널

저자정보: 임성훈 (서강대학교)

저널정보: 행정법이론실무학회 행정법연구 行政法硏究第66號

발행연도: 2021.11

수록면: 175 - 204 (30page)

DOI: 10.35979/ALJ.2021.11.65.175

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우리나라 주거기본법은 실정법적 권리로서 주거권 및 최저주거기준에 관한 규정을 두고 있다. 그렇지만 아직 인간다운 삶을 위한 최저주거가 완전히 보장되지 못하고 있는 현실을 고려하면, 최저주거기준이 국가가 최소한의 보호조치를 취하도록 하는 실효성 있는 기준으로 적용되고 있다고 보기는 어려운 상황이다. 최저주거기준이 임대인과 임차인의 법적 관계에 대한 국가 개입의 기준으로 작용함으로써 최저주거기준이 실효성있게 보장될 수 있도록 하는 행정법적인 개선 방안 마련에 대한 검토가 이루어져야 한다. 이를 위하여 영국과 미국에서 주거적합성에 대한 기준을 마련하고 그 기준 준수에 관하여 임대인에게 규제를 부과한 경험을 참고할 필요가 있다.
영국은 2004년 주택법 이전부터 최저주거기준 및 다중주택(HMO)에 대한 등록제 및 사후적 규제 수단을 두고 있었다. 그럼에도 불량 임대인으로부터의 임차인 보호 강화를 위하여 2004년 주택법에서 다중주택에 대한 허가제도를 도입하고 최저주거기준을 주거위생안전평가체제(HHSRS)로 개편하였다. 그 이후에도 2016년 주택계획법에도 불량 임대인에 대한 제재를 강화하는 조치를 도입하였고, 2018년 ‘인간 거주에 적합한 주택법’에서는 임차인이 임대인에 대하여 주거기준 보장을 직접 법원에 청구할 수 있는 권리를 부여하는 등 임차인의 주거권 보장을 위한 여러 방안을 지속적으로 마련해 오고 있다.
미국은 20세기 초중반에 주택규정에서의 주거기준을 도입하면서 각 지방에서 이를 집행하기 위한 여러 법적 수단을 마련하였다. 그러나 그러한 집행이 제대로 이루어지지 못하는 상황에서 임차인이 임대인에게 법원에서 주택규정상 주거기준 준수를 직접 주장할 수 있는 권리를 ‘주거적합성의 묵시적 보장’이라는 법리로 인정하였다. 그렇지만 미국에서도 이 법리가 특히 저소득층의 주거환경 보장을 위해 잘 활용되지 못하고 있는 상황에 직면하여 저소득층에 대하여 주거적합성을 실질적으로 보장하기 위한 여러 방안이 논의되고 있다.
이상과 같은 영국과 미국의 경험에 비추어 보면, 최저주거기준 확보를 위해서는 우선적으로 행정법적 집행이 시도되었으나, 재원 등의 부족으로 그 집행이 부족한 상황에서 임차인의 임대인에 대한 민사법상 직접청구권을 인정하는 방향으로 나아갔지만, 미국의 논의에서 보듯 그 또한 저소득층의 주거적합성 보장에 있어 일정한 현실적 한계가 있음을 알 수 있다. 결국 최저주거기준의 보장을 위한 행정법적 집행 또는 직접청구권의 인정 여부는 법리적인 문제일 뿐만 아니라 어떻게 운용되는지도 그 실효성 확보에 관건이 됨을 알 수 있다. 행정법적 관점에서 최저주거기준의 실효성 확보를 위해서는 우선 영국과 미국의 주거기준과 비교하여 환경 및 위생과 관련한 불명확한 기준을 집행이 가능하도록 구체화하는 한편 공공주택이나 신규 주택에 대한 전반적인 주거수준 향상의 기준과 별도로 국가의 최소한의 보호의무의 기준으로서 주거 약자에 대한 지원 및 행정적 집행 및 법원의 판단 기준으로 적용될 있도록 최저주거기준의 충실화 및 그 기능에 대한 재인식이 필요하다. 그리고 이러한 최저주거기준의 보장을 위하여는 우선적으로 행정이 구체적인 기준 수립 및 조사·집행을 하되, 행정적 집행이 부족한 부분에 대하여는 법원의 개입에 의한 보완이 이루어질 수 있도록 함으로써 행정과 법원의 협업이 이루어지도록 하는 것이 바람직하다. 또한 주거권 보장이 취약한 주거 약자에 대한 보다 현실적인 국가 개입 수단으로, 미국 주택도시개발부(HUD)의 보조금 지급 대상 주택에 대한 주택품질기준(HQS) 준수 여부에 대한 조사 제도를 참고하여, 주거급여 대상자 입주 주택에 대한 선별적 조사 및 집행의 우선적 도입이 검토될 필요가 있다.

The Framework Act On Residence of Korea has stipulated the housing rights and minimum residential standards. However, considering the reality that the minimum housing for a humane life is not yet fully guaranteed, it is difficult to see that the minimum residential standards are being applied as an effective tool for the minimum protective measures. It is necessary to review the preparation of administrative law improvement measures so that the minimum residential standards should be effectively guaranteed as a standard for administrative regulation in the relationship between the tenant and the landlord. For this, it is necessary to refer to the experience of he UK and the US.
Prior to the Housing Act 2004, the UK had a registration system of houses in multiple occupation(HMO) and ex post regulatory measures for the Housing Fitness Standard. Nevertheless, in order to strengthen the protection of tenants from bad landlords, the Housing Act 2004 introduced a licensing system of HMO and the Housing Health and Safety Rating System(HHSRS). After that, measures to strengthen sanctions against bad landlords were introduced in the Housing and Planning Act 2016 and The Homes (Fit for Human Habitation) Act 2018 gave the tenant the right to claim the housing rights directly to the court. In summary, the UK has continuously come up with several measures to guarantee tenants" housing rights.
The US introduced the housing standards in the Housing Code in the early and mid-20th century, and prepared various legal means to enforce them. But such enforcement was not carried out properly, and accordingly, the right of the tenants to directly claim the application of the housing standard in the court was recognized based on ‘the implied warranty of habitability’. However, even in the US, in a situation in which the above legal principle is not well applied for the low-income class, various measures are being discussed for practically guaranteeing the habitability for the low-income class.
In light of the experiences of the UK and the US, the following measures should be considered in order to enforce minimum residential standards. First of all, the current standards, which are less clear than those of the UK and the US, should be improved. The minimum residential standards should be re-recognized as the standard of the state"s minimum protection obligation for the low-income class. In order to guarantee minimum residential standards, the administrative authority must first establish specific standards and conduct investigations and enforcement.
It is desirable to enable collaboration between the administrative authority and the courts by allowing the court to compensate for the lack of administrative enforcement. In addition, as a more realistic means of protecting low-income households, by referring to the system of U.S. Department of Housing and Urban Development(HUD), which checks whether subsidized housing meets Housing Quality Standards(HQS), the investigation of the housing of the tenants who receive housing subsidy and the correction order of substandard housing should be institutionalized as soon as possible.

#주거권 #최저주거기준 #주거적합성 #비적정 주거 #다중주택 허가제 #Housing Rights #Minimum Residential Standards #Habitability #Inadequate Housing #HMO Licensing

국문초록
Ⅰ. 최저주거기준의 문제점
Ⅱ. 영국의 경우 – 다중주택(HMO) 허가제와 주거위생안전평가체제(HHSRS)
Ⅲ. 미국의 경우 - 주거기준 설정과 주거적합성(habitability) 보장
Ⅳ. 최저주거기준의 실효성 확보를 위한 개선방안
참고문헌
Abstract

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김용창 / 2013 / 국제인권법 및 인권규범의 주거권 규정에 대한 연구 / 한국지역지리학회지 19(3):514~540

김용창 / 2013 / 서울시 최저주거기준 미달가구의 시·공간적 특성과 변화(1995~2010년) / 대한지리학회지 48(4):509~532

김영희 / 2018 / 미국법상 임대차주택의 주거적합성에 관한 연구 / 법사학연구 (57):339~386

김영희 / 2019 / 주택임대차에서 목적물의 품질과 주거적합성과 최저주거기준 / 민사법학 88:125~205

김희정 / 2019 / 적절한 주거권(적절한 주거에 관한 권리) — 강화된 합리성 심사와 최소핵심의무를 중심으로 — / 헌법학연구 25(1):161~195

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