공시가격 조정과 보유세 과세표준체계의 개선과제

전동흔

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자료유형: 학술저널

저자정보: 전동흔 (법무법인 율촌)

저널정보: 한국세무사회 부설 한국조세연구소 세무와 회계연구 세무와 회계 연구 통권 제29호 (제11권 제2호)

발행연도: 2022.5

수록면: 47 - 96 (50page)

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우리 헌법의 가치는 조세법률주의와 조세평등주의에 따라 합리적 이유없이 자의적 차별을 금지한다. 현행 공시가격제도의 불형평 구조는 『동일가격 동일세부담 원칙에 위배』, 『공시가격현실화에 따른 인위적 보유세 증액』 및 『재산세특례세율적용 대상자 선정의 실질적 결정』 등 재산세에 미치는 영향이 매우 크다. 공시가격은 객관적 가치인 시가를 반영하여야 하나, 공시가격현실화율에 의거 공동주택공시가격을 조사․산정하고 검증절차를 거치지 아니한 채 결정․공시된다. 공동주택 공시가격체계가 자의적인 차별을 하고 있어 공동주택가격의 결정 절차상 흠결을 두고 있는 구조이다. 이에 개별공시가격을 그대로 사용함에 따른 구조적 문제점에 따른 재산세 등 보유세 제도의 개선방안을 제시한다.
첫째, 기준가격(적정가격)에 의한 공시가격현실화 추진방식을 선단계적 평준화한 다음, 후 일시 현실화하는 방향으로 재정립되어야 할 것이다. 이와 병행하여 일시 현실화 추진시 각종 세부담 수준을 연계하여 세율 개정 등 제도개선이 병행되어야 한다. 현실화 달성 이후 각종 세부담은 인위적인 과표인상에 따른 세부담 인상이 아니라 시장가치의 변동에 따라 세부담이 이루어지도록 설계되어야 할 것이다.
둘째, 일관성 있는 공시가격 산정체계로 개선이다. 토지나 단독주택에 대한 공시가격산정체계와 표준은 중앙정부가 하고, 개별공시가격은 지방정부가 조사․산정하는 체계로 개선이 되어야 한다. 따라서 공동주택 공시가격 결정권한이 지방이양이 되어야 한다.
셋째, 공시가격의 현실 적합성을 제고할 수 있도록 지방정부에 공시가격 조정권과 검증권이 부여되어야 한다. 공시가격의 헌법적 가치를 유지할 수 있도록 검증제도를 확립하여 『전문가에 의한 3단계 검증절차체계』를 마련하여야 한다. 그리고 부동산 공시가격 자체가 오류 등 시가는 반영하지 못한 경우 과세단계에서 이를 수정하여 과세표준으로 삼도록 제도적 개선이 필요하다.
넷째, 지방세법상 공시가격에 대한 조정근거를 마련하는 방안이다. 왜냐하면 현행 지방세법상 토지와 주택의 공시가격을 여과 없이 그대로 사용하고 있다. 공시가격의 하자가 재산세 과세에도 그대로 영향을 주고 있다. 공시가격의 부실이 과세처분 유지에 지대한 영향을 주고 있기 때문이다.
다섯째, 재산세 세율체계와 종합부동산세 세율체계를 연계하여 개정하여야 할 것이다. 9억원 이하 재산세 특례세율의 적용기한이 3년간 한시적이다. 재산세 세율이 환원되는 경우 세부담은 급등하여 조세반발이 예상되는 구조이므로 재산세와 종합부동산세 세율체계의 정상화를 위한 개편이 필요하다.

The Constitution prohibits arbitrary discrimination based on tax law and tax equality. The unfair structure of the current public price system has a great influence on property tax such as “violation of the same price equal tax burden principle”, “increase of artificial holding tax due to the realization of the public price”, and substantial decision of selecting the target person for special tax rate of property tax. The official price should reflect the market price, which is an objective value, but it is decided and announced without simply investigating and calculating the official price of the apartment house based on the official price realization rate and without going through the verification procedure. The public price system of apartment houses that are not cautious is arbitrary discrimination, and it is a structure that is defective in the decision procedure of apartment house price. Therefore, this study suggests improvement plans of property tax system according to structural problems of real estate disclosure price.
First, the method of promoting the realization of the public announcement price by the standard price (appropriate price) should be redefined in the direction of the leveling and then the temporary realization. In parallel with this, when promoting temporary realization, improvement of the system such as tax rate revision should be done in parallel by linking various detailed burden levels. After achieving the realization of the announced price, various tax burdens should be designed to be tax burdens according to changes in market value, not to increase the tax burden due to artificial over-targeting.
Second, it is improved by a consistent system of calculating the official price. The standard public price should be improved by the central government and the individual public price should be improved by the system that the local government investigates and calculates in relation to the public price calculation system for land or single-family houses. Therefore, the authority to determine the official price of apartment houses should be transferred to the provinces.
Third, local governments should be given the right to adjust the official price and the right to verify the official price so as to improve the reality suitability of the official price. The verification system should be established to maintain the constitutional value of the official price and the “three-step verification procedure system by experts” should be prepared. In addition, if the real estate disclosure price itself does not reflect the market price such as errors, institutional improvement is necessary so that the tax office revises it and makes it a tax base.
Fourth, it is a plan to prepare a basis for adjustment of the announced price under the Local Tax Act. Because the current local tax law uses the official price of land and housing without filtration. The defects in the official price also affect the taxation of property tax. This is because the insolvency of the announced price has a great impact on the maintenance of taxation.
Fifth, it is a supplement to the application of the property tax rate. The application period of the property tax exemption tax rate for housing less than 900 million won is limited for three years. If the property tax rate is reduced, the tax burden is expected to surge and tax rebound is expected, so it is necessary to reorganize the property tax rate system.

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