구분소유적 공유의 법적 구성 : 상호명의신탁설과 공유설 :상호명의신탁설과 공유설

이영희

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저자정보: 이영희

저널정보: 부산대학교 법학연구소 법학연구 法學硏究第50卷第1號通卷第61號

발행연도: 2009.6

수록면: 103 - 135 (33page)

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토지나 건물의 일부를 매수하고자 하는 경우 분필등기를 하거나 구분소유등기를 하기보다는 공유지분등기하는 경우가 세제상 저렴하거나 비과세될 수 있기 때문에 후자(=구분소유적 공유)의 방법을 이용하는 경우가 많다.
이와 같은 구분소유적 공유현상은, 1물1권주의와 토지등기에 관한 1필지1등기용지주의의 원칙, 그리고 부동산 물권변동에 관한 효력요건주의의 원칙을 엄격하게 관철할 경우에는 1필지의 토지 중 특정부분을 매수하고서도 공유지분이전등기를 경료한 구분소유적 공유관계에서 그 공유의 등기는 실체관계에 부합하지 않는 등기로서 그 유효성이 문제될 수 있다.
그러나 구분소유적 공유관계에 있어서 공유지분이전등기의 유효성을 인정하는 것에는 다툼이 없다. 다만 어떻게 법적 구성을 할 것인가에 대하여 상호명의신탁설과 공유설의 대립이 있다. 즉, 구분소유적 공유관계에 관한 상호명의신탁설과 공유설의 대립은 공유지분의 등기를 각 당사자 상호간의 명의신탁의 등기로서 유효성을 인정할 것인지, 아니면 공시된 그대로 일반적인 공유관계의 등기로서 유효성을 인정하되 다만 일반 공유와는 다른 점들은 당사자 간의 특약으로 공유의 법리에 포섭시킬 것인지에 대한 다툼이라고 할 것이다.
이 논문에서는 구분소유적 공유관계에 관한 법적 구성에 있어서 상호명의신탁설과 공유설의 논거를 분석하고 검토하여 어느 입장이 현행법의 체제에서 해석론으로 타당한가를 밝히고 있다.

This study examined how co-ownership of divided ownership type should be constituted legally by comparing the theory of mutual title trust and the theory of co-ownership in terms of theoretical ground, strengths and weaknesses, and specific problems.
The theory of mutual title trust established through judicial precedents does not give a clear answer, but there is also a skeptical position on whether the theory of co-ownership can be an alternative.
Although the theory of co-ownership has a problem in its theoretical assumption, however, we found that it can explain easily issues such as transfer to a third party, void share, and legal land right, which are hardly explainable with the theory of mutual title trust.
Like this, in order to solve the discrepancy that, with regard to the co-ownership relation of divided ownership type, the form of legislation cannot represent the substance of ownership in the legal relation, it is suggested: (1) to revise the Registration of Real Estate Act to simplify the procedure of dividing co-ownership of land; or (2) to add provisions on co-ownership of divided ownership type in the Civil Code.
Then, rather than relying on judicial precedents or academic theories for the co-ownership relation of divided ownership type, we can apply Article 1-2 of the Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings, which was added on July 18, 2003 (Divided Ownership of Commercial Buildings) “1) If a building is divided into several building parts for use in any of ways listed below, each the building parts (“divided stores” hereinafter) can be an object of ownership as stipulated in this law: (1). The use of the divided store is a sales or business facility under Paragraph 6 of Subsection 2 of Section 2 of the Building Act; (2). The total floor area for the use of the sales or business under Paragraph 1 including the divided store in the building should be over 1,000 square meter; (3). Clear marks of boundary should be installed firmly on the floor; and 4. Each divided store should be assigned a building number and have a sign of the building number fixed firmly. 2) Boundary marks and the sign of building number provided in Paragraph 1 shall be stipulated by a Presidential decree.” Thus, for land co-ownership of divided ownership type, it is considered desirable to solve legislatively by adopting the legal theory of judicial precedents. If not, it is keenly necessary to supplement the position of judicial precedents assuming the theory of mutual title trust with the theory of co-ownership.

#구분소유적 공유 #상호명의신탁설 #공유설 #공유지분이전등기 #분필등기 #1필지의 토지 #co-ownership of divided ownership #theory of mutual title trust #theory of co-ownership #divided store #Boundary marks #the sign of building number

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대법원 1974. 9. 24. 선고 74다1204,1205 판결

토지소유자가 토지 일부를 매도하였으나 이전등기만은 매수인의 청구가 있으면 분할해 주기로 하여 매도인에게 그대로 등기를 두어 신탁한 채 전전양도되고 소유자가 나머지 토지를 다시 타인에게 매도하여 그것도 전전양도되면서 토지 전체에 대하여 이전등기를 받은 사람이 자기가 매수치 않은 부분을 분할해 주기로 승낙한 경우에는 등기명의인과 일부 토지를
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대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결

원고와 피고가 1필지의 대지를 공동으로 매수하여 같은 평수로 사실상 분할한 다음 각자 자기의 돈으로 자기 몫의 대지 위에 건물을 신축하여 점유하여 왔다면 비록 위 대지가 등기부상으로는 원·피고 사이의 공유로 되어 있다 하더라도 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 따라서 피고 소유의 건물과 그 대지는 원고와
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대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결

1필지의 토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기는 그필지 전체에 관하여 공유지분권이전등기를 한 경우에는 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁을 하고 있는 것으로서, 그 지분권자는 내부관계에 있어서는 특정부분에 한하여 소유권을 취득하고 이를 배타적으로 사용, 수익할 수 있고, 다른 구분소유자의 방해행위에 대하
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대법원 1992. 8. 18. 선고 92다20415 판결

가. 갑과 을 앞으로 소유권보존등기가 이루어졌다가 을이 당시 미성년자였던 갑의 친권자인 모의 동의를 얻어 그 등기명의를 병 앞으로 이전한 다음 이를 담보로 하여 돈을 차용하였다가 변제하고 병에 대한 명의신탁을 해지하여 그 등기명의를 회복함에 있어서 편의상 갑의 소유지분에 관하여도 을 앞으로 등기를 마쳤다면 을 소유의 지분을 초과하는 부분에
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대법원 1990. 5. 25. 선고 89다카14998 판결

가. 종전토지와 전연 다른 곳에 환지예정지 지정이 되는 이른바 전지환지(비환지)의 경우 환지예정지에 대하여 사용수익권은 있어도 소유권은 취득할 수 없으나 제자리환지의 경우에는 종전토지 소유자는 환지처분이 종결되기 이전이라도 그 예정지에 대하여 처분권과 사용수익권이 분리되지 아니한 상태에 있는 종전 그대로의 권리를 보유하는 것이므로 환지예정지
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대법원 1982. 6. 22. 선고 81다613 판결

지분이란 전체에 대한 관계에 있어서의 일정비율의 몫을 의미하는 것이므로 환지 후 특정하여 매수한 부분을 종전의 토지로 환산하여 지분표시를 함에 있어서는 환지 후의 전체토지와의 비율에 따라 「환지 전 전체지적: 환지 후 전체지적 = 환지 전의 평수로 환산되어야 할 특정매수부분의 지적 : 특정매수한 환지 후 지적」의 방식으로 계산함이 수리상
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대법원 1996. 10. 25. 선고 95다40939 판결

[1] 1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, 그 특정 부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계되어 최초의 양도인과 그 특정 부분의 최후의 양수인과의 사이에 명의신탁 관계가 성립한
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대법원 1992. 3. 10. 선고 91다34929 판결

가. 토지의 일부가 위치 특정되어 매매되고 편의상 지분소유권이전등기가 경료된 후 환지계획에 따라 그중 일부에 대하여는 환지예정지가 지정되고 나머지에 대하여는 금전청산하기로 결정된 상태에서 갑이 그 토지 부분을 매수하여 지분소유권이전등기를 경료하고, 다시 제자리환지된 위 환지예정지 부분을 을에게 매도하여 그 등기를 경료하여 주는 과정에서 금전
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대법원 1988. 6. 28. 선고 88다카3601 판결

토지의 일부를 매매하였으나 분할등기가 되어 있지 아니한 관계로 그 전부에 대한 소유권이전등기를 하였다면 특별한 사정이 없는 한 매매하지 아니한 부분에 대한 등기는 명의신탁관계에 있다.
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대법원 1996. 2. 23. 선고 95다8430 판결

공유물분할청구는 공유자의 일방이 그 공유지분권에 터잡아서 하는 것이므로, 공유지분권을 주장하지 아니하고 목적물의 특정 부분을 소유한다고 주장하는 자는 그 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 하여 그 특정 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하면 되고, 이에 갈음하여 공유물분할청구를
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대법원 1991. 10. 8. 선고 91다23769 판결

원고가 그의 장남인 피고 명의로 건축허가를 받아 원고 소유의 대지 위에 원고의 자금으로 이 사건 건물을 신축하였는데 제3자의 가압류촉탁 등기가 있어 그 후 피고 명의로 보존등기가 마쳐졌고, 피고는 이 사실을 알고도 근래에 이르기까지 아무런 이의를 하지 아니하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 건물은 원고의 소유이고, 원·피고 사이에
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대법원 1963. 9. 19. 선고 63다388 판결

종중소유의 부동산을 신탁받은 종회원이 자의로 그 부동산을 타인에게 처분하여도 그 제3자는 적법하게 소유권을 취득한다.
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대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카7184 판결

토지 중 일부를 특정하여 매수하고 다만 그 소유권이전등기만을 편의상 토지 전체에 관하여 공유지분이전등기로 한 경우 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁관계에 있다.
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대법원 1997. 3. 28. 선고 96다56139 판결

공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유·사용하여 온 경우, 공유자들의 소유형태는 구분소유적 공유관계라 할 것이므로, 그 중 1인이 특정하여 소유하고 있는 부분에 관한 타 공유자 명의의 지분소유권이전등기는 명의신탁등기이다.
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대법원 2000. 3. 14. 선고 98다46778 판결

환지예정지를 경작하던 자들이 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조로 폐지)의 시행으로 환지예정지의 일부를 각 위치 특정하여 분배받아 상환을 완료하면 그 수분배자들은 비록 당해 특정 부분의 면적비율에 따른 지분소유권이전등기를 경료하였다 하더라도 환지예정지 전체에 대한 공유지분을 취득하는 것이 아니라 각기
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대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결

가. 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우 외부관계에 있어서는 1필지 전체에 관하여 적법한 공유관계가 성립되어 그 공유지분이전등기는 1필지 전부에 유효하게 이전될 수 있다.
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대법원 1997. 6. 13. 선고 97다1730 판결

[1] 여러 명이 각기 공유지분 비율에 따라 특정 부분을 독점적으로 소유하고 있는 토지 중 공유자 1인이 독점적으로 소유하고 있는 부분에 대하여 취득시효가 완성된 경우, 공유자 사이에 그와 같은 구분소유적 공유관계가 형성되어 있다 하더라도 이로써 제3자인 시효취득자에게 대항할 수는 없는 법리이므로, 그 토지 부분과 무관한 다른 공유자들도
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대법원 1977. 7. 12. 선고 76다817 판결

환지된 토지의 위치를 특정하여 전체를 매수하여 실제로 잔존부분이 존재할 수 없는 경우에 착오로 매도인 명의로 남아있던 지분을 매도인이 다시 타에 처분하여도 이는 부동산의 이중매매의 경우와는 그 성질과 법률관계가 전연 상이한 것으로 이에 기한 소유권이전등기는 부적법하다.
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대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다32147 판결

[1] 가집행선고부 가처분취소판결의 집행에 의하여 처분금지가처분등기가 말소된 경우 그 말소된 효력은 확정적인 것이므로, 처분행위가 금지된 부동산을 매수한 제3자는 그 후에는 아무런 제한을 받지 아니하고 소유권취득의 효력을 가처분 채권자에게 대항할 수 있게 된다.
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대법원 1997. 10. 10. 선고 96다38896 판결

[1] 구 조선임야조사령에 의해 작성된 임야조사서에 소유자는 `국`, 연고자는 특정 개인으로 기재되어 있으나, 그 비고란에 `지적계출 없음`이라는 뜻이 전혀 기재되어 있지 않은 경우, 연고자로 기재된 자가 구체적으로 어떠한 연고를 가지는가가 따로 밝혀지지 않는 한, 그 임야가 구 삼림법(1908. 1. 21. 법률 제
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대법원 1999. 1. 15. 선고 98다8950 판결

[1] 상호명의신탁등기가 되어 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 있는 토지가 환지된 경우에는, 그 공유자들 사이에 환지된 토지 중 일부씩을 각 특정 소유하기로 하여 상호명의신탁관계를 유지하기로 하였다는 특별한 사정이 없는 한, 종전의 상호명의신탁관계는 환지처분에 의하여 종료되고 종전의 토지에 상응하는 비율로 종전의 소유자들이 환지에 대하
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대법원 1979. 6. 26. 선고 79다741 판결

가. 부동산에 관한 소유권이전등기는 권리의 추정력이 있으므로, 이를 다투는 측에서 그 무효사유를 주장·입증하지 아니하는 한, 등기원인 사실에 관한 입증이 부족하다는 이유로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없다.
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대법원 1981. 7. 28. 선고 80다1819 판결

토지의 일부를 매매하였으나 분할등기가 되어 있지 아니한 관계로 그 전부에 대한 소유권이전등기를 하였다면 특별한 사정이 없는 한 매매하지 아니한 부분에 대한 등기는 명의신탁에 의한 유효한 등기라 할 것이므로 동 명의수탁자로부터 이를 매수하여 소유권이전등기를 필한 자는 다른 사정이 없는 한 동 토지의 적법한 소유자라고 할 것이다.
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대법원 1980. 12. 9. 선고 79다634 전원합의체판결

가. 수인이 일필의 토지를 각 위치 특정하여 그 일부씩 매수하고 편의상 그 소유권이전등기만은 공유지분 이전등기를 경료한 경우에는, 관계 당사자 내부관계에 있어서는 각 특정매수 부분의 소유권을 취득하고, 각 공유지분등기는 각자 특정 매수한 부분에 관하여 각 상호 명의신탁하고 있는 것이다.
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대법원 1990. 6. 26. 선고 88다카14366 판결

1필의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 편의상 그 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우에는 상호 명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고, 위 특정부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 위와 같이 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계 되어 최초의 양도인과 위 특정부분의 최후의 양수인과의 사이에 명의신탁 관계가 성립한
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대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카2273 판결

토지소유자가 토지의 일부를 매도하면서 그 이전등기만은 매수인의 청구가 있으면 분할해 주기로 하여 매도인에게 그대로 등기를 두어 신탁한 채 전전양도되고, 나머지 토지를 다시 타인에게 매도하여 그것도 전전양도되면서 토지전체에 대하여 이전등기를 받은 사람이 자기가 매수하지 아니한 부분을 분할해 주기로 승락한 경우에는 등기명의인과 일부토지를 최후
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대법원 1991. 5. 10. 선고 90다20039 판결

1필지의 토지의 일부를 특정하여 양도받고 양도인의 의사에 기하여 양수인이 그 양수부분을 초과한 전체에 관하여 공유지분이전등기를 필한 경우 그 특정부분 이외의 부분에 관한 등기는 상호 명의신탁관계에 의한 수탁자의 등기로서 유효하고 위 특정부분이 전전 양도되고 그에 따라 공유지분등기도 전전 경료되면 위와 같이 상호 명의신탁한 지위도 전전 승계되
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대법원 1975. 11. 11. 선고 75다82 판결

공유물을 분할한다는 공유자간의 약정이 공유와 서로 분리될 수 없는 공유자간의 권리관계라 할지라도 그것이 그후 공유지분권을 양수받은 특정승계인에게 당연히 승계된다고 볼 근거가 없을 뿐 아니라 공유물을 분할하지 아니한다는 약정( 민법 제268조 제1항 단서) 역시 공유와 서로 분리될 수 없는 공유자간의 권
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대법원 1987. 9. 8. 선고 87누516 판결

공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 매매 또는 교환이라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 이를 소
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