「상가건물임대차보호법」 제9조 제2항 법정임대차관계 고찰

김서기

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김서기

저널정보: 홍익대학교 법학연구소 홍익법학 홍익법학 제20권 제1호

발행연도: 2019.1

수록면: 433 - 460 (28page)

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2018년 10월 16일 개정된「상가건물임대차보호법」 부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례)는 “제10조의4제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”고 규정하고 있다. 개정된 제10조의4 제1항은 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 종전 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”에서 3개월 더 확대하여 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 규정함으로써 상가건물임차인을 보다 두텁게 보호하고 있다. 그런데 동법 부칙 제3조의 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차”에 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계도 포함되는지 여부가 문제된다. 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.”고 규정하고 있다. 이 조항의 입법취지는 한마디로 대항력 있는 상가건물임차인에 국한해서 동시이행의 항변권을 인정해 주는 방식으로 그 자의 보증금반환청구권을 보호해 주기 위해서 도입된 것이라 할 수 있다. 물론 임차인이 자신이 가지고 있는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 해서 유치권을 취득한다면 대항력을 갖추고 있는지 여부를 불문하고 보증금을 반환받을 때까지는 해당 상가건물을 비워주지 않아도 되겠지만 지금이나 동조항의 제정당시나 통설과 판례는 보증금반환청구권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정하지 않고 있는 상황이고 이러한 상황이 전제된 규정이라 할 수 있다. 그러나 법리상으로만 보면 오히려 동시이행의 항변권이 아닌 유치권이 인정되어야 할 것이다. 그리고 동법 제9조 제2항의 법정임대차관계 제도는 임차인 보호에 미흡한 부분이 꽤 있으며, 「주택임대차보호법」제4조 제2항 역시 “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”고 하여 마찬가지로 법정임대차관계를 규정하고 있기는 하지만, 「주택임대차보호법」과는 달리 「상가건물임대차보호법」은 그 적용범위에 제한이 있음으로 해서 「상가건물임대차보호법」 제9조 제2항의 법정임대차관계 제도를 통해서는 매우 불합리하게 임차인이 보호되지 않는 측면이 있다. 따라서 「상가건물임대차보호법」제9조 제2항 법정임대차관계를 가능한 한 넓게 인정하여 사실상 유치권이 인정되는 것과 같은 효과를 거둘 수 있도록 해야 할 것이다. 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계가 인정되는 것으로 해석할 것이지 오직 보증금 반환확보 측면에서만 법정임대차관계가 인정되는 것으로 제한 해석할 것은 아니라고 생각된다. 그렇다면 동법 부칙 제3조의 ‘존속 중인 임대차’에 임차인이 아직 보증금을 돌려받지 못했다면 법정임대차관계도 포함되는 것으로 해석해야 할 것이고, 아직 보증금도 돌려받지 못한 임차인을 오히려 더 양수인의 권리금회수 방해 행위에 노출시키는 것이 결코 합리적이라 할 수 없을 것이다. 부진정소급입법이 원칙적으로 허용된다고 하더라도 여기에는 한계가 있으며 입법을 통해 얻으려는 공익과 침해되는 사적인 신뢰이익의 비교교량을 통해 공익이 더 큰 경우에만 인정되어야 할 것이다. 그렇다면 임대인이 부담하는 권리금 회수 방해 금지 의무의 기간을 3개월 더 확대하는 제10조의4 제1항의 규정을 법정임대차관계의 임차인에 대해서도 적용시킴으로써 전통적 사회적 약자라고 할 수 있는 임차인에 대한 보호라는 공익을 강화하는 것이 동 부칙조항의 위헌성 시비에서 한층 자유로워지는 길이기도 할 것이다.

In spite of the fact that in Korea, the premium contract had been widely used, accompanied by lease contract on commercial building, there was no explicit statutory law on premium contract until 2015. At last, in 2015, the premium system was introduced into Commercial Building Lease Protection Act. Together, the Addenda <Act No. 13284, May 13, 2015> Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provided that the provisions of Article 10-4 shall apply, beginning with leases existing as at the time this Act enters into force. In addition, in 2018, Article 10-4 was revised to protect lessees more sufficiently. Like in 2015, the Addenda <Act No. 15791, October 16, 2018> Article 3 of Commercial Building Lease Protection Act provides that the revised Article 10-4 (1) shall apply to leases existing as at the time this Act enters into force as well as leases established after this Act enters into force. Article 10-4 lays down protection of opportunity of collecting premiums, etc. By the way, there are ambivalent attitudes on whether the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is included in the leases existing as at the time this Act enters into force. Perhaps, these ambivalent attitudes seem to be due to the lack of the close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In this regard, this paper tries to make a close examination of the legal fiction of lease contract laid down by Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2). In Part Ⅱ, this paper begins with a thorough analysis of what the purpose of legislation of Commercial Building Lease Protection Act Article 9 (2) is. Next, in Part Ⅲ, first, this paper shows which requirements are needed for establishment of the legal fiction of lease contract and examines ‘the termination of lease contract’ as a requirement concretely, concentrating on the termination of lease contract caused by lessee’s default. In Part Ⅲ, second, this paper analyzes the legal effects of the legal fiction of lease contract, concentrating on lessee’s right and duty.

#the Legal Fiction of Lease Contract #Commercial Building Lease Protection Act Article 9 #2) #a Lessee's Security Deposit #Plea of Simultaneous Performance #Lien

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곽윤직 / 2013 / 물권법 / 박영사

곽윤직 / 2013 / 채권각론 / 박영사

구스타브 라드부르흐 / 2011 / 법철학 / 삼영사

권영성 / 2006 / 헌법학원론 / 법문사

김상용 / 2016 / 물권법 / 화산미디어

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