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공공지원민간임대주택 사업은 박근헤 정부시절 뉴스테이 정책으로 탄생한 기업형임대주택사업이 문재인 정부에 들어서 그 명칭이 변경된 것이다. 기업형임대주택사업은 민간임대주택의 공급을 활성화하기 위하여 민간임대주택법을 통한 강력한 공적지원을 받았다. 특히, 민간임대주택법은 기업형임대주택 건설을 위한 택지개발법으로 작동하였고, 그 결과 수도권 개발제한구역을 중심으로 기업형임대주택 공급촉진지구가 지정되게 된다.
문재인 정부가 들어서고 부동산 시장이 폭등하면서 민간임대주택 건설사업을 위한 공적지원의 당위성이 상실되었다. 민간주택 건설사업의 수익성 보장을 위해 국가가 정책적으로 이를 지원할 필요성이 사라졌고, 따라서 기존 기업형임대주택사업의 수정이 불가피해졌다. 정부는 기업형임대주택사업을 폐지하는 대신 공공지원민간임대주택사업으로 그 명칭을 변경하면서, 민간임대주택법 개정을 통해 공공주택 비율, 임대조건 등을 조정하여 사업의 공공성을 강화하고자 하였다. 이러한 공공성 강화작업으로 인해 토지이용계획 상 주택유형 비율이 크게 변하는 등 기존 사업의 성격이 완전히 변화하였음에도, 기존 사업의 공공성이 강화되었다는 이유만으로 기존 공급촉진지구를 그대로 활용하는 것이 정당화되었다.
공공지원민간임대주택은 공공임대주택과 달리 분양전환에 대한 규제가 없으므로 의무임대 기간이 지난 후에는 분양가격을 사실상 자유롭게 결정할 수 있다. 따라서 부동산 가격 상승이 예상되는 일부 지역에서는 분양가 상환제를 피하기 위하여 분양주택 대신 공공지원민간 임대주택을 개발하는 것이 더 큰 개발이익을 내는 것으로 판단되기도 하였다. 이처럼 공공지원민간임대주택의 향후 가치가 상승하는 것이 예상되는 상황에서 해당 개발사업으로 조성된 토지로 보상하는 대토보상제도는 원활한 토지수용을 위한 수단으로 사용될 수 있었다. 그러나, 대토보상제도는 헌법상의 정당보상의 관점에서 지나치게 많은 부분이 사업시행자의 재량에 맡겨져 있어 제대로 된 보상제도로 활용되기에는 많은 한계를 지니고 있다. 대토보상제도가 정책적 목적에 따라 무분별하게 남용되지 않고 공정한 보상제도로 자리 잡기 위해서는 토지보상법에 그 기준과 원칙을 명확히 설정하는 작업이 선행되어야 할 것으로 판단된다.
문재인 정부가 들어서고 부동산 시장이 폭등하면서 민간임대주택 건설사업을 위한 공적지원의 당위성이 상실되었다. 민간주택 건설사업의 수익성 보장을 위해 국가가 정책적으로 이를 지원할 필요성이 사라졌고, 따라서 기존 기업형임대주택사업의 수정이 불가피해졌다. 정부는 기업형임대주택사업을 폐지하는 대신 공공지원민간임대주택사업으로 그 명칭을 변경하면서, 민간임대주택법 개정을 통해 공공주택 비율, 임대조건 등을 조정하여 사업의 공공성을 강화하고자 하였다. 이러한 공공성 강화작업으로 인해 토지이용계획 상 주택유형 비율이 크게 변하는 등 기존 사업의 성격이 완전히 변화하였음에도, 기존 사업의 공공성이 강화되었다는 이유만으로 기존 공급촉진지구를 그대로 활용하는 것이 정당화되었다.
공공지원민간임대주택은 공공임대주택과 달리 분양전환에 대한 규제가 없으므로 의무임대 기간이 지난 후에는 분양가격을 사실상 자유롭게 결정할 수 있다. 따라서 부동산 가격 상승이 예상되는 일부 지역에서는 분양가 상환제를 피하기 위하여 분양주택 대신 공공지원민간 임대주택을 개발하는 것이 더 큰 개발이익을 내는 것으로 판단되기도 하였다. 이처럼 공공지원민간임대주택의 향후 가치가 상승하는 것이 예상되는 상황에서 해당 개발사업으로 조성된 토지로 보상하는 대토보상제도는 원활한 토지수용을 위한 수단으로 사용될 수 있었다. 그러나, 대토보상제도는 헌법상의 정당보상의 관점에서 지나치게 많은 부분이 사업시행자의 재량에 맡겨져 있어 제대로 된 보상제도로 활용되기에는 많은 한계를 지니고 있다. 대토보상제도가 정책적 목적에 따라 무분별하게 남용되지 않고 공정한 보상제도로 자리 잡기 위해서는 토지보상법에 그 기준과 원칙을 명확히 설정하는 작업이 선행되어야 할 것으로 판단된다.
목차
국문초록
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 과천주암지구 개발사업의 소개
Ⅲ. 민간임대주택법상 임대주택 비율
Ⅳ. 토지수용과 대토보상(代土補償)
Ⅴ. 결론
참고문헌
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