임대차법의 개정논의에 대한 管見

박수곤

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저자정보: 박수곤 (경희대학교)

저널정보: 한양법학회 한양법학 한양법학 제27권 제3집 (통권 제55집)

발행연도: 2016.8

수록면: 101 - 130 (30page)

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As for lease and by considering its nature, it is ideal to balance the two interests, a guarantee of the right to benefit of a lessor and a guarantee of the rights to utilization for a lessee. However, today, the development of lease protection act for residence can be evaluated that is aimed at lessee protection. And topics to discuss on this perspective are continuance guarantee of the right to lease, chance to oppose against third party, maintaining appropriate rent and to guarantee measures to recoup expenses, a lessee capital investment during a term of lease. This paper introduced a lessee-oriented amendment issue was discussed in Korean civil law. However, assessment can be made to civil law on its lack of making a bold decision to adopt abstract and technical regulation derived from nature of law itself as general law.
Whereas, amendment discussion were continued in special law to assure chance to oppose for the right to lease, guarantee of opportunity to recovery of the deposit and maintaining appropriate rent. Also, it can be assessed as most part of the discussion results were visualized in detail. Merely, in case of Commercial Building Lease Protection Act, its attitude to guarantee the chance to reclaim premium means significant in its meaning. But, foreign legislation case indicate there are no recognition to restrict a lessor exercise right of termination without due cause, which means Korean law remains to fundamentally solve continuance guarantee of the right to lease.
In conclusion, an appropriate level of regulation on rent is becoming urgent issue. Nevertheless, only fundamental solution to this issue is prevention of contract renewal denial aiming at rent increase. And for this, there is a need for reference foreign legislation cases that deals with set-up ‘absolute criterion – official notice rent fee’ or ‘relative criterion - limitation to rent increase in its ratio compare to existing rent’.

#주택임대차 #임차권의 존속보장 #대항력 #확정일자 #차임증감청구권 #보증금 #권리금 #Housing Lease #Continuance Guarantee of the Right to Lease #Opposing Power #fixed date #Right to Demand an Increase or Reduction of Rent #deposit #premium

참고문헌 (22)

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[단행본] - Alain Bénabent / 2008 / les contrats spéciaux civils et commerciaux / Montchrestien-Lextenso éd.

[학술지(정기간행물)] - 고상용 / 1992 / 임대차법의 문제점과 그 개정방향 / 고시연구

[단행본] - 곽윤직 / 1992 / 민법주해 XV / 박영사

[학술지(정기간행물)] - 권대우 / 2011 / 임차인의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향 / 법학논총 28 (4) : 235 ~ 258

[학술지(정기간행물)] - 권영수 / 2007 / 상가건물임차인의 권리금회수방안에 관한 실증적 연구 / 법학연구 (28) : 133 ~ 157

이 논문과 연관된 판례 (21)

대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결

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대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330 판결

[1] 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피
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대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결

[1] 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차
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대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결

[1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 `법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려
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대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결

주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호
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대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1
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대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결

[1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같
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대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738,93다25745(반소) 판결

민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며,
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대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다70702 판결

[1] 민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권자 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법
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대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결

건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.
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대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389,20396 판결

가. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으므로, 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증
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대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다
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대법원 1999. 7. 27. 선고 99다14518 판결

임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축된 부분이 부합으로 인하여 기존 건물의 구성 부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립할 수 없으나, 증축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다.
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대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결

가. 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로 임대차계약 종료의 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임대인이 임차인에게 위 보증금반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임
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대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결

주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항
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대법원 1976. 5. 11. 선고 75다1305 판결

건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청구권이나 임대인이 건물시설을 아니하기 때문에 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 320조 소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다.
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대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245,88다카7252 판결

임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다.
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대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서
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대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을
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대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결

[1] 법률상의 요건사실에 해당하는 주요사실에 대하여 당사자가 주장하지도 아니한 사실을 인정하여 판단하는 것은 변론주의에 위배된다고 할 것이나, 당사자의 주요사실에 대한 주장은 직접적으로 명백히 한 경우뿐만 아니라 당사자가 법원에 서증을 제출하며 그 입증취지를 진술함으로써 서증에 기재된 사실을 주장하거나 그 밖에 당사자의 변론을 전체적으로
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대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결

[1] 대지와 건물을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 대지와 건물을 개별경매하는 경우와 마찬가지로 대지에 대한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각 배당을 받아야 하고, 따라서 대지와 건물을 일괄매각하는 경우 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자 및 채권이 다른 때에는
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박수곤

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