빈집정비사업에 대한 공법적 검토: 빈집철거를 중심으로

황선훈

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자료유형: 학술저널

저자정보: 황선훈 ((재)한국부동산연구원)

저널정보: 한국부동산법학회 부동산법학 부동산법학 제28권 제2호

발행연도: 2024.6

수록면: 49 - 87 (39page)

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최근 고령화와 저출산으로 인한 인구감소 문제가 부각됨에 따라 빈집의 증가 현상도 함께 발생하고 있다. 빈집의 증가는 범죄율 상승, 주거환경 악화, 주변 지역 슬럼화, 부동산 시장의 불균형 및 환경 문제와연결되어 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 빈집정비의 필요성이 대두되고 있지만, 이에 대한 공법적 검토는 여전히 부족한 상태이다. 빈집의 개념은 조사 기간 및 방법에 따라 달라지는 유량(flow) 개념으로, 활용 가능한 빈집과 활용 불가능한 빈집을 모두 포함한다. 철거 대상 빈집은 활용 불가능한 빈집으로, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법｣상의 3등급 빈집 또는 ｢농어촌정비법｣상의 특정 빈집에 해당한다. 빈집철거의 헌법적 근거는 헌법상 사회국가 원리에 따른 사회국가의 조정 및 개입의무, 헌법 제122조, 그리고 빈집 인인의 주거권을 들 수 있다. 특히 빈집 인인의 주거권과 빈집 소유자의 재산권 충돌(기본권충돌)은 입법자가 철거 제도를 도입하여 빈집 소유자의 재산권을 제한하였기 때문에 이러한 문제는 이를규정한 법률의 위헌심사 문제로 전환된다. 헌법적 검토에서 가장 중요한 관점은 비례원칙 준수이며, 빈집철거와 이에 따른 보상은 재산권의 존속보장에서 가치보장으로의 전환이라는 점에서 비교형량 시 더 엄격한 기준을 적용해야 한다. 빈집 소유자의 관리 및 정비 의무는 농어촌정비법에는 규정되어 있으나, 빈집정비법에는 규정되어 있지 않다. 헌법상 재산권의 공공복리 적합 의무와 사회적 구속성에 근거하여 공법상 경찰책임을 부담할 수 있지만, 이를 법률에 명시하여 명확히 할 필요가 있다. 이러한 빈집 소유자의 책무규정은 빈집철거명령 시 이행강제금 더 나아가 향후 도입가능성이 있는 빈집세의 법적 근거로 기능할 수 있다. 빈집에 대한 지방자치단체의 직권 철거는 행정대집행으로 보는 것이 타당하다. 다만 철거 대상 빈집의철거명령은 실질적 불법을 내포하는 경우에만 즉, 적법한 건축물이 장기간 방치되어 현저한 피해를 발생시키는 위법화가 발생한 경우에 한한다. 그 결과 위법화되는 과정에서 이를 실질적 불법으로 인정하는 것은 엄격한 비례원칙 하에서 판단하여야 할 것이다. 빈집철거에 대한 보상은 전통적인 공법상 손해전보에 포함시키기에는 무리가 있으므로, 특별법에 의해 입법자가 특수사항에 대한 보상을 인정하는 공법상 특별손해전보로 보는 것이 타당하다. 빈집철거 보상액은 감정평가사 두 명이 평가한 금액의 산술평균으로 정해지며, 철거비용 상계에 있어 자진 철거한 자와 대집행에 의해 철거된 자의 보상액 차이가발생할 수 있는 문제가 있다. 마지막으로 정당한 보상액을 지급하기 위해서는 행정청에서 상계하는 철거 비용에 관한 객관적인 기준을 마련할 필요가 있다.

The recent issues of population decline due to aging and low birth rates have led to an increase in unoccupied houses. This increase is associated with higher crime rates, deteriorating residential environments, urban slums, imbalances in the real estate market, and environmental problems. The necessity of unoccupied house improvement has been raised, yet public law reviews on this matter remain insufficient. The concept of unoccupied houses includes both usable and unusable houses, which vary according to the investigation period and methods. Demolition targets include unusable unoccupied houses classified as Grade 3 under the ｢ACT ON SPECIAL CASES CONCERNING UNOCCUPIED HOUSE OR SMALL-SCALE HOUSING IMPROVEMENT｣ or as ‘specific unoccupied houses’ under the ｢AGRICULTURAL AND FISHING VILLAGES IMPROVEMENT ACT｣. The constitutional basis for the demolition of unoccupied houses includes the state's coordination and intervention duties under the principle of the social state, Article 122 of the Constitution, and the housing rights of neighbor of unoccupied houses. Especially, the conflict between the housing rights of neighbor and the property rights of unoccupied house owners(conflicts between fundamental rights) is transformed into a constitutional review issue as the legislator introduced a demolition system that limits the property rights of unoccupied house owners. The most important perspective in the constitutional review is adherence to the principle of proportionality, and demolition and compensation must be carried out under stricter standards, shifting from ensuring the existence of property rights to guaranteeing their value. The management and improvement obligations of unoccupied house owners are specified in the ｢AGRICULTURAL AND FISHING VILLAGES IMPROVEMENT ACT｣ but not in the ｢ACT ON SPECIAL CASES CONCERNING UNOCCUPIED HOUSE OR SMALL-SCALE HOUSING IMPROVEMENT｣. Based on the constitutional duty of property rights for public welfare and social constraints, owners may bear police responsibilities under public law, but this needs to be explicitly stated in the law. Such regulations on the responsibilities of unoccupied house owners can serve as the legal basis for enforcement fines and potentially a future unoccupied house tax when demolition orders are issued. Local governments' ex officio demolition of unoccupied houses is deemed an administrative execution. However, demolition orders for unoccupied houses are only feasible in cases involving substantial illegality, such as when legal buildings are abandoned for extended periods, resulting in significant harm to residents. In this context, recognizing the process of becoming substantially illegal should be strictly judged under the principle of proportionality. Compensation for the demolition of unoccupied houses is challenging to include in traditional public law compensation, thus falling under special public loss compensation recognized by the legislature through special laws. The compensation amount for demolition is determined as the arithmetic average of the amounts appraised by two appraisers. Issues concerning offsetting demolition costs highlight that compensation amounts can vary between voluntary demolition and enforced demolition by administrative execution, necessitating objective standards for demolition costs offset by administrative authorities.

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