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논문 기본 정보

자료유형
학술저널
저자정보
최창렬 (동국대학교)
저널정보
한국토지법학회 토지법학 토지법학 제34권 제2호
발행연도
2018.12
수록면
203 - 256 (54page)

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우리 나라의 전체 주택 중 공동주택의 비율은 66%를 차지하고 있는데 공동주택은 벽과 벽을 사이에 두고 거주하게 되므로 필연적으로 층간소음의 문제가 자주 발생하게 된다. 특히 주택을 완공하지 전에 분양계약을 체결하는 주택선분양제도는 분양자로 하여금 자금을 미리 조달할 수 있도록 함으로써 주택공급의 양적 확대를 이루는 데 기여였다. 그러나 건물의 하자여부는 목적물을 인도받은 후에 확인되는 특성상 하자의 확인과 담보책임의 추급을 어렵게 한다. 공동주택의 층간소음의 하자가 발생하면 주택의 설계나 시공상의 하자로 말미암은 경우에는 분양자에게 하자담보책임을 추궁하여야 하고, 준공검사 이후의 관리상의 하자에 대한 책임은 구분소유자나 관리 주체가 부담해야 한다. 그리고 공동주택의 구분소유자나 임차인 등의 입주가가 사용 과정에서 특이한 생활행태로 말미암아 발생하는 층간소음은 생활방해에 대한 방지청구권이나 불법행위로 인한 손해배상청구권을 행사하여야 한다.
공동주택의 분양계약에서 층간소음으로 인한 하자담보책임에 관하여 살펴 본 결과 분양계약의 법적 성질에 관한 논의와는 별도로 수분양자는 분양자나 시공자에게 집합 건물법 제9조에 따른 수급인의 담보책임을 부담하므로 하자보수청구권과 손해배상청구권 그리고 계약해제권을 행사할 수 있다. 공동주택의 층간소음 하자는 주로 바닥, 벽체, 기둥 등의 설치나 시공상의 잘못으로 인하여 발생하는 것이므로 하자담보책임의 존속기간은 공동주택관리법에서의 내력구조부의 하자이므로 중대한 하자인지의 여부와 상관없이 10년이라고 보아야 한다. 집합건물법에 의하더라도 건물의 주요구조부의 하자라고 할 수 있으므로 10년의 제척기간으로서 그 기산점은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날이고, 공용부분은 사용검사일 또는 임시사용 승인일이라고 본다.
공동주택의 층간소음이 하자인지를 판단하기 위해서는 주택이 원래 가지고 있어야 할 성상을 갖추고 있는지 여부에 의해야 한다. 먼저, 당사자가 합의한 성상에 의해서 판단하고, 이러한 합의가 없으면 묵시적으로 전제한 용도에 따라 판단하여야 하며, 합의나 전제한 용도도 없는 경우에는 보충적으로는 통상의 거래관념에 따라 동종의 물건이 갖추어야 할 성상에 따라 판단하여야 한다. 묵시적으로 전제된 용도를 판단함에 있어서 공법상의 규정이나 환경기준 등은 하자판단의 최소한의 기준일 뿐이지만 현실적으로는 가장 중요한 기준으로 작용하고 있다.
그리고 층간소음으로 인하여 공동주택에 하자가 발생하면 수분양자가 공동주택을 제3자에 양도했을 경우 분양계약의 당사자인 수분양자이나 집합건물법은 집합건물의 소유와 관리에 관한 권리가 현재의 구분소유자에게 있음을 전제하고 있는 점에 비추어 하자보수에 직접적인 이해관계를 가지는 현재의 구분소유자인 전득자가 행사하여야 한다. 그리고 공동주택관리법에서는 구분소유자 뿐만 아니라 입주자대표회의도 하자보수청구권이 있지만, 하자보수청구권을 대신하여 손해배상청구를 청구하는 것 은 손해의 전보를 위한 금전채권임에 비추어 별개의 제도이므로 구분소유자에게만 인정하여야 한다고 본다.
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목차

국문초록
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 공동주택의 하자와 분양계약
Ⅲ. 공동주택 층간소음과 하자담보책임
Ⅳ. 공동주택 층간소음의 하자담보책임의 내용
Ⅴ. 공동주택 층간소음의 하자담보추급권자
Ⅵ. 결론
참고문헌
Abstract

참고문헌 (30)

참고문헌 신청
김대경 / 2014 / 공동주택 분양자의 층간소음에 대한 하자담보책임 / 법학논고 (48):111~143 dbpia 金大貞 / 1997 / 아파트 分讓契約의 法的 性質 / 法學硏究 20 google schola 김민지 / 2018 / 집합건물의 하자담보책임에 관한 비교법적 연구- 미국 집합건물 보증(Warranty) 관련 판례에 대한 분석을 중심으로 - / 아주법학 11(4):282~322 dbpia 김성욱 / 2009 / 집합건물의 하자 및 등기와 관련한 법적 문제 / 법조 58(10):332~364 dbpia 金滉植 / 1992 / (編輯代表 郭潤直)民法注解注解(Ⅴ) / 博英社 google schola

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