주거용 부동산 투자자심리를 활용한 공급정책의 지역별 효과에 관한 연구

김동환; 한민연; 박동규

doi:10.18032/kaaba.2023.36.2.187

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김동환 (한양대학교) 한민연 (미래에셋자산운용) 박동규 (한양대학교)

저널정보: 대한경영학회 대한경영학회지 대한경영학회지 제36권 제2호

발행연도: 2023.2

수록면: 187 - 204 (18page)

DOI: 10.18032/kaaba.2023.36.2.187

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이 논문의 연구 히스토리 (2)

2023

주거용 부동산 투자자심리를 활용한 공급정책의 지역별 효과에 관한 연구

김동환 , 한민연 , 박동규 대한경영학회지 2023.02 학술저널

2022

국내 주거용 부동산시장과 투자자심리의 관계 연구

김동환 경영 2022.01 학위논문

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시장 참여자들이 합리적이고 시장이 항상 효율적이라면 비정상수익률은 존재할 수 없다. 시장은 항상 효율적인 것은 아니며 이에 대한 근거로 비정상수익률이 빈번하게 나타나고 있다는 점을 들 수 있다. 이러한 비정상수익이 발생하는 근거로 여러 요인이 있겠지만 그중 하나는 행동재무학적 접근이며, 본 연구에서는 행동재무학적 연구 주제 중 투자자심리에 초점을 둔다. 여기서 비정상수익률을 어떻게 정의하는지와 어떻게 측정하는지는 매우 중요한데, 본 연구는 비정상수익률을 측정하기 위해 JS Ratio를 활용했다. 전세가격은 실거주자들의 수급(수요와 공급의 균형점)을 적합하게 나타내는 지표로 ‘사용가치’ 요인이라 할 수 있으며, 매매가격은 ‘사용가치＋투자가치’ 요인으로 볼 수 있다. 이러한 관점에서 JS Ratio가 낮았던 시기라는 것은 투자가치가 높게 반영된 구간이였다는 것을 의미하며, 투자가치가 일반적인 수준보다 높으면 버블을 나타낸다고 볼 수 있다.
주거용 부동산 투자자심리지수는 대용변수로 ‘건설BSI 지수’, ‘미분양 아파트 수’, ‘아파트 경매 매각율’, ‘아파트 경매 매각가율’, ‘주택 수주 건수’, ‘주택 수주 금액’을 선정했다. 심리 대용변수를 거시경제 변수와 직교화 하여 직교화된 심리대용 변수를 활용해 PCA 분석결과를 도출하고 주거용 부동산 투자자심리지수로 정의하였다. 연구결과, 첫째, 주거용 부동산 투자자심리가 변화할 때 공급확대정책과 JS Ratio의 복합적인 관계는 서울, 경기, 인천, 대전에서 양(＋)로 유의미함을 보였다. 둘째, 서울, 경기, 인천, 대전의 F-test β₁+β₃ 계수값은 서울 0.017, 경기 0.024, 인천 0.022, 대전 0.033으로 서울보다 서울 주변 지역의 계수값이 더 높은 것을 확인할 수 있다. 이러한 결과는 투자자심리 수준에 따라 공급확대정책이 시장에 미치는 영향이 다르며, 서울보다는 서울에 인접한 지역이 투자자심리에 민감하게 반응한다는 것을 시사한다. 그리고 이러한 결과는 투자자심리가 본 연구에서 정의하는 ’투자가치(미래가치)‘ 부분을 잘 설명해야 한다는 가설을 뒷받침하는 결과이다.

If all market participants are rational and the market is efficient, there are no abnormal returns. However, the market is not always efficient because we could frequently observe abnormal returns. There are, of course, many reasons why abnormal returns persistently happen, but the important factor is investor sentiment, primarily studied in behavioral finance. Therefore, we focus on investors’ sentiments to explain abnormal returns from the residential property market. We use JS Ratio that the price of ‘Jeonse’ divided by the market price of residential property, to estimate the abnormal return. ‘Jeonse’ price is the proxy for the use value(or present value), representing the habitation’s supply and demand. Meanwhile, the residential property price indicates the sum of the use value(or present value) and the investment value(or future value). In this respect, the low JS Ratio means that it was a section in which investment value (future value) was highly reflected. and If the investment value (future value) is too high, it can be seen that it means a bubble.
In the residential real estate investor sentiment index, ‘house order amount’, ‘number of housing orders’, ‘apartment auction sale rate’, ‘apartment auction sale rate’, ‘unsold apartment number’, and ‘construction BSI index’ were selected as psychological proxy variables. The psychological proxy variable was orthogonalized with the macroeconomic variable, and the PCA analysis result was derived using the orthogonal psychological proxy variable and defined as the residential real estate investor sentiment index.
The results of this study are summarized as follows. First, the relationship between Residential Real Estate investor sentiment and JS Ratio showed insignificant results. However, when investor sentiment changes by one unit, the complex relationship between supply policy and JS Ratio is significant in the positive (＋) direction in Seoul, Gyeonggi, Incheon, and Daejeon. An increase in JS Ratio indicates a decrease in investment value. This can be seen as a decrease in speculative demand. Daegu, Busan, Ulsan, and Gwangju were found to be insignificant. As a characteristic, the area adjacent to Seoul showed significant results. This indicates that when investor sentiment is high and supply policy is announced, one unit increase in investor sentiment significantly lowers the investment value factor in Seoul and surrounding cities. Second, the F-test coefficient values of Seoul, Gyeonggi, Incheon, and Daejeon are 0.017 in Seoul, 0.024 in Gyeonggi, 0.022 in Incheon, and 0.033 in Daejeon, confirming that the coefficient values in the area around Seoul are higher than in Seoul. This means that investor sentiment is high and investment value factors are lowered more sensitively in cities around Seoul (Gyeonggi, Incheon, and Daejeon) when a supply policy is announced. This phenomenon means that the gap between use value (present value) and investment value (future value) was relatively higher in cities around Seoul than in Seoul, indicating that they respond sensitively to speculative demand.

#전세 #행동재무 #공급정책 #투자자심리 #Jeonse #Behavioral Finance #Investor Sentiment #Supply Policy #JS Ratio

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