집합건물 공용부분의 무단점유에 따른 부당이득의 성립 여부

박설아

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자료유형: 학술저널

저자정보: 박설아 (대법원)

저널정보: 사법발전재단 사법 사법 제1권 제53호

발행연도: 2020.1

수록면: 873 - 915 (43page)

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우리 민법 제741조는 부당이득의 내용으로 ‘법률상 원인 없이’ 타인의 재산 또는 노무로 인하여 ‘이익’을 얻고 이로 인하여 타인에게 ‘손해’를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정하고 있다. 이에 따라 부동산의 무단점유에 대하여 부당이득의 성립을 검토하면서 우리 판례는 부동산의 무단점유·사용에 대하여 일반적으로 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 보고 있다. 한편 집합건물 공용부분의 무단점유에 대하여 기존의 대법원 판례는 집합건물 공용부분이 구조상 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 판단해 왔다. 본고의 검토대상이 된 사건에서도 상가건물의 공용부분인 복도와 로비를 무단으로 점유하여 영업장의 일부로 사용하고 있는 구분소유자인 피고에게 부당이득 반환의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었고 원심판결은 기존 대법원 판례를 인용하여 피고의 부당이득반환의무를 부정하였다. 그런데, 민법 제741조에 따라 손해의 존재를 부당이득의 성립 요건으로 보더라도 누군가가 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유·사용하여 다른 구분소유자들의 사용을 막고 있는 경우 다른 구분소유자들에게는 그 공용부분을 용도대로 사용할 권리가 침해되었다는 손해가 발생한다. 경우에 따라서는 공용부분의 관리나 변경의 일환으로 관리단집회 결의나 관리단규약을 통하여 해당 공용부분을 타인에게 전용적으로 사용하게 하고 사용료를 받을 수 있는 기회가 박탈되는 손해가 발생하기도 한다. 그런데도 집합건물의 공용부분이 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 차임 상당의 손해가 발생하지 않는다고 보는 것은 침해부당이득의 성립에 관한 법리를 오해하였다고 볼 소지가 크다. 일반적으로 부동산의 무단점유에 대하여 차임 상당의 부당이득을 인정하는 것은 부동산의 무단사용에 따른 객관적 대가로서 그 사용이익을 차임 상당으로 의제하기 때문이지 해당 부동산이 임대가능할 것을 요건으로 하기 때문이 아니다. 별도의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아님을 이유로 부당이득의 성립을 부정하는 것은 해당 부동산의 무단점유에 따른 부당이득반환청구에 대하여 임대가능성이라는 법률에서도 정하고 있지 않은 새로운 요건을 추가하는 것이나 다름없다. 부당이득제도의 목적은 정의와 공평의 관념에 위배되는 재산적 가치의 이동이 있는 경우 수익자로부터 그 이득을 되돌려 받아 손실자와의 사이에 재산상태의 조정을 꾀하려는 데 있다. 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸고 다른 구분소유자들은 그 공용부분을 사용할 수 없게 되었는데도 부당이득의 성립을 부정한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다. 이러한 점에서 볼 때 집합건물 공용부분의 무단점유에 따른 부당이득의 성립을 부정한 기존 대법원판결을 변경하고, 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심을 파기한 대상판결은 타당하다. 대상판결은 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 사용할 경우 해당 부분의 인도뿐만 아니라 부당이득반환까지 가능하도록 함으로써 무분별한 공용부분의 무단사용 문제를 해소하고 분쟁의 공평한 해결에 기여하며, 부당이득 법리의 올바른 이해에도 중요한 지침이 될 것으로 기대된다.

Article 741 of the Civil Act, in relation to unjust enrichment, prescribes that a person who “without any legal ground” derives a benefit from the property or services of another and thereby causes “loss” to the latter shall be bound to return such benefit. Examining whether unjust enrichment may be established with respect to the occupation without permission of real estate pursuant thereto, the precedents have taken a position that unjust enrichment equivalent to rent is established in regard to the occupation and use without permission of immovables. Meanwhile, with regard to the unauthorized occupation of the section for common use of condominium buildings, the existing precedents of the Supreme Court have determined that the section for common use of condominium buildings is not subject to the use or lease for other purposes such as stores structurally, and thus even if some of the sectional owners occupied or used the section without any legal ground, this cannot be seen to have caused damage such as the loss of profits equivalent to rent to other sectional owners unless there are special circumstances. Even in the case which becomes a subject of review of this article, whether the defendant, who is a sectional owner, occupying corridor and lobby, which are the sections for common use of commercial buildings, without permission and using these areas as the part of business place, is liable to return unjust enrichment became an issue, and the lower court, citing the existing precedents, denied the defendant’s obligation to return unjust enrichment. However, in a case where other sectional owners are prevented from using the said section as someone exclusively occupies and uses the section for common use of a condominium building even if whether damage has been caused is considered as a requirement for establishment of unjust enrichment in accordance with Article 741 of the Civil Act, damage is caused to other sectional owners in that their right to utilize the common area for its original purpose is infringed. In some cases, although the sectional owners may receive usage fee by allowing another person to exclusively use the said section for common use through resolution at a meeting, or regulations, of the managing body as part of the management or change of the section for common use, damage, depriving them of such opportunities, can also occurs. Nevertheless, there is also a view that damage equivalent to rent does not occur as the section for common use of condominium buildings is not subject to be used or rented for other purposes, but such view may be seen to misunderstand the legal principles regarding the establishment of unjust enrichment by infringement. In general, unjust enrichment corresponding to rent is admitted with regard to the occupation without permission of real estate. This is not because the said real estate is required to be available for rent, but because the profits obtained as an objective reward by reason of unauthorized use of real estate are deemed to be equivalent to rent. If the establishment of unjust enrichment is denied on the grounds that the section for common use is used for other purposes or not something to be leasable, this is quite the same as adding a new requirement, not stipulated by law, referred to as availability for rent to the claim for the restitution of unjust enrichment based on the occupation without permission of the corresponding real estate. The purpose of unjust enrichment system is to seek adjustment in financial conditions between a person lost and a person enriched through the restitution of the profit from a person enriched in the event of the movement of the property value contrary to the conception of justice and fairness. If the establishment of unjust enrichment is denied even though a person, who exclusively occupied and used the section for common use without justifiable grounds, took advantage thereof, and thus other sectional owners have become unable to use the section for that reason, this contravenes the principle of equitability, which is the purpose of the system in relation to the restitution of unjust enrichment, in that a person who exclusively used the section for common use is allowed to hold all benefits. In this respect, the subject case, which altered the previous decisions of the Supreme Court, denying the establishment of unjust enrichment caused by the unauthorized occupation of the section for common use of condominium buildings, and reversed the judgment of the lower court, dismissing the Plaintiff's claim seeking the restitution of unjust enrichment, is reasonable. The subject case is expected to resolve the problems related to the indiscreet use without permission of the section for common use, contribute to a fair solution of disputes, and become an important indicator of a correct understanding of the legal principles regarding unjust enrichment by enabling the restitution of unjust enrichment as well as the delivery of the said section in a case where the section for common use without justifiable reasons is exclusively used.

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참고문헌 (16)

참고문헌 신청

곽윤직 / 1997 / 민법주해[5] 물권(2) / 박영사

곽윤직 / 2005 / 민법주해[17] 채권(10) / 박영사

김용담 / 2011 / 주석 민법(4판) 물권(2) / 한국사법행정학회

김형배 / 2003 / 사무관리·부당이득 / 박영사

양창수 / 2015 / 권리의 변동과 구제 / 박영사

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